CKM

Bespravno izgrađeni objekti u Srbiji dugo su bili u “pravnoj zoni senke“. Mnogi vlasnici koristili su svoje kuće, stanove ili pomoćne objekte, ali bez mogućnosti da ih upišu kao imovinu, nasleđuju ili priključe na infrastrukturu. 

Najnoviji propisi više ne uvode klasičnu legalizaciju, već primenjuju model ozakonjenja postojećih objekata, sa ciljem da se nepokretnosti uvedu u pravni sistem, a vlasnicima omogući sigurno raspolaganje imovinom i jasna evidencija u katastru.

Ozakonjenje ili legalizacija?

U javnosti se često koriste pojmovi legalizacija i ozakonjenje objekata kao sinonimi, iako se odnose na različite pristupe rešavanju bespravno izgrađenih objekata. 

• Legalizacija je stariji proces u kome je vlasnik morao da ispuni urbanističke i tehničke uslove kako bi naknadno dobio građevinsku ili upotrebnu dozvolu. Nakon toga, objekat je bio potpuno izjednačen sa objektima koji su izgrađeni po propisima.

• Ozakonjenje, koje važi po Zakonu iz 2015. godine, funkcioniše drugačije. Ne izdaju se naknadne dozvole, već se donosi rešenje o ozakonjenju na osnovu kojeg se objekat upisuje u katastar. Time se objekat uvodi u pravni sistem i izbegava rušenje, ali se ne potvrđuje da ispunjava tehničke standarde.

Dakle, ozakonjenje znači pravno prepoznavanje imovine, dok legalizacija podrazumeva naknadnu dozvolu i potvrdu usklađenosti sa propisima.

Koje promene donosi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima?

Aktuelni propisi više ne podrazumevaju postupak klasične legalizacije sa naknadnim dozvolama, već uvode obavezu evidentiranja objekta koji već postoji na terenu i upisa prava svojine na takvoj nepokretnosti. 

Time se objekti koji su izgrađeni bez dozvole uvode u katastar kao postojeći, bez utvrđivanja tehničke ispravnosti, ali se vlasništvo pravno priznaje.

Postupak se sprovodi kroz digitalnu platformu i u overenim punktovima u lokalnim samoupravama, uz minimalnu dokumentaciju i jasno definisane rokove. 

Vlasnici dobijaju pravnu sigurnost, mogućnost da raspolažu imovinom i pristup uslugama koje zahtevaju upis objekta, dok obaveza održavanja objekta ostaje na njima, u skladu sa važećim propisima.

Kako prijaviti nelegalne objekte po novom zakonu?

Prijava po novom zakonu ne podrazumeva klasičnu legalizaciju, već evidentiranje objekta i upis prava svojine. Postupak se pokreće preko portala svojnasvome.gov.rs, gde se popunjava elektronski formular sa osnovnim podacima o objektu i načinu sticanja nepokretnosti. Oni koji nisu u mogućnosti da sve urade preko interneta mogu da podnesu zahtev u lokalnoj samoupravi ili u određenim poslovnicama Pošte Srbije, gde službenici u njihovo ime obavljaju elektronsku prijavu.

Rok za podnošenje zahteva ističe 8. februara 2026. godine. Nakon što je zahtev evidentiran, predmet prelazi u nadležnost Agencije za prostorno planiranje i urbanizam, koja odlučuje o upisu i daljem postupanju. Tokom postupka omogućene su dopune, pojašnjenja i primedbe, dok se obaveštenja o statusu zahtevа najčešće dostavljaju elektronskim putem.

Ova faza služi da objekat bude uveden u pravni sistem kao postojeća nepokretnost, čime se omogućava raspolaganje imovinom, podnošenje zahteva za infrastrukturne priključke i druga prava koja zavise od upisa. Zakon uvodi i nultu toleranciju na novu nelegalnu gradnju. Sve što bude građeno bez građevinske dozvole ili rešenja o radovima biće odmah upisano kao vlasništvo države. Ovo sprečava nastanak novih bespravnih objekata i dodatnog duga u evidenciji.

Koja je potrebna dokumentacija za ozakonjenje objekata?

Za podnošenje prijave za ozakonjenje objekta potrebno je priložiti važeću ličnu kartu podnosioca i osnovne podatke o nekretnini, uključujući adresu ili broj parcele. Obavezno se dostavlja i dokaz o sticanju nepokretnosti, na primer kupoprodajni ugovor, rešenje o nasledstvu ili druga dokumenta kojom se potvrđuje vlasništvo.

Kod objekata koji ranije nisu bili evidentirani, može da se zatraži dodatna tehnička dokumentacija. Kao prateći dokument koristi skica objekta ili geodetski elaborat, posebno kada je potrebno potvrditi površinu, namenu ili način korišćenja. Za stanove i delove objekata koji nisu u knjiženom stanju može biti potreban i geodetski prikaz.

Prijava se može podneti i kada neki dokument u trenutku prijave nedostaje, uz mogućnost dopune u kasnijoj fazi postupka. Tok postupka obuhvata jasno definisane rokove: period za podnošenje prijave, vreme obrade zahteva i rok za primedbe, nakon čega predmet prelazi u dalji postupak utvrđen Zakonom o ozakonjenju i evidentiranju nepokretnosti.

Koliko košta prijava i šta je potrebno pripremiti?

Troškovi koje vlasnik plaća zavise od mesta gde se objekat nalazi i njegove namene. U većini opština u unutrašnjosti minimalna naknada iznosi oko 100 evra, dok se u srednje velikim i većim gradovima kreće između približno 100 i nekoliko stotina evra. U Beogradu se primenjuju posebne zone, pa su centralni delovi skuplji od ostalih delova grada, dok kod luksuznih nepokretnosti naknada može doseći i do 1.000 evra.

Oslobođenje od plaćanja predviđeno je za određene kategorije građana:

• Socijalno ugrožena domaćinstva,
• Ratne veterane,
• Osobe sa invaliditetom, 
• Samohrane roditelje i porodice sa troje ili više dece.

Za ekonomske i pomoćne objekte naknada se obračunava prema površini, pa je evidentiranje manjih objekata moguće bez naknade, dok se kod većih kvadratura iznos obračunava po dodatnom kvadratnom metru. Privremeni objekti, poput kontejnera ili manjih montažnih rešenja, uvode se u evidenciju, ali bez upisa prava svojine.

Plaćanje je u dinarskoj protivvrednosti prema srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan obračuna, a iznos se šalje vlasniku nakon obrade prijave. Nakon evidentiranja objekta lokalna samouprava ima pravo da utvrdi porez na imovinu retroaktivno, za period do pet godina unazad, jer se on obračunava od trenutka kada je objekat počeo da se koristi, iako ranije nije bio prijavljen.